房地產開發(fā)經營是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為,。其中：房地產開發(fā)經營的主體是房地產開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的,，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)，也稱為房地產開發(fā)商,；按照法律規(guī)定必須具備四級資質等級并承攬相應范圍的業(yè)務,。投資周期長、金額大,、周轉慢,、變現能力差、風險大,、回報利潤豐厚,。房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營是有區(qū)別的，房地產開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定,，在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施,、房屋建設的行為。這是《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條第三款明確的定義,。而房地產開發(fā)經營是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設,、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售,、出租商品房的行為,。這是***《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二條明確定義的?？尚行匝芯渴乾F代經營管理活動重要環(huán)節(jié)和經營管理重要方法,。松江區(qū)咨詢房地產開發(fā)經營活動

風險管理是一種要求比較高的管理。由于引起風險的原因是多方面的和極其復雜的,，有時甚至是不可避免的,，因此在風險管理中，主要采取以下一些方式和方法,?；乇茱L險要求企業(yè)在經營決策時，盡是回避有風險或風險大的業(yè)務,，選擇無風險和風險小的業(yè)務,，達到回避經營管理風險的目的。轉移風險是將經營可能發(fā)生的或者已經發(fā)生的風險全部地或部分地轉移出去,。一般來說,，采取的主要方法是將可能發(fā)生風險的經營項目轉移出去，或者將有經營風險的項目與其他單位合作或合資經營,，從而達到分散風險或減少風險的目的,。但是轉移風險也要付出一定的代價，這些代價有的是直接的,，有的是間接的,。由于房地產經營管理企業(yè)內部管理水平等問題,，影響到企業(yè)的預期收益，從而形成經營管理風險,。比如由于企業(yè)財務管理混亂,，造成資金周轉緩慢；施工管理不善,，延誤了工期,；經營管理水平低下，使房地產出租出售受到影響等,。松江區(qū)咨詢房地產開發(fā)經營活動房地產市場信息的分散性,，決定了房地產市場的不充分性和變現的困難性。

房地產開發(fā)企業(yè)自身資金有限,，而且需要不斷地滾動投入,，獲取比較大的利潤。所以,，它們不僅需要從金融機構融資,，而且需要吸收社會資金參與開發(fā)；另一方面,，大量社會資金因為資本的逐利性特點，也積極地希望進入利潤豐厚,、蓬勃發(fā)展的房地產行業(yè),；還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地，但是因為缺乏開發(fā)資金和進行房地產開發(fā)的資質,，需要與房地產開發(fā)企業(yè)進行合作開發(fā),。同時，房地產開發(fā)企業(yè)也希望通過合作開發(fā)的方式降低自身的經營風險,?；谝陨系目陀^需要，本著共擔風險,、共享利潤的原則,，房地產合作開發(fā)經營逐漸成為中國房地產開發(fā)的主流。投資周期長,、金額大,、周轉慢、變現能力差,、風險大,、回報利潤豐厚。隨著經濟的不斷發(fā)展和市場經濟體制的不斷完善及市場的不斷開放,，房地產開發(fā)經營中存在著諸多問題,，這些問題既有觀念的原因,。

***《關于加強國有土地資產管理的通知》和七部委《關于整頓規(guī)范房地產市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺，城市規(guī)劃和建設的法規(guī),、政策不斷完善,。但城市建設管理部門的管理始終難以到位，城市規(guī)劃,、土地出讓,、房地產開發(fā)項目的審批隨意性強，貫徹***,、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多,，各部門各司其政，管理配合不融洽,，難以達成共識,，實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強,，部門利益太高,，認為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局觀念,、綜合管理及協同配合意識,。任何經營管理活動都是有風險的。所謂經營管理風險,，就是經營管理者在經營管理活動中由于受到各種因素的影響,，無法實現預期的目標，從而造成經營管理損失或失敗的情況,。房地產經營管理的特殊性,，決定了房地產經營管理具有更大的風險性。房地產開發(fā)企業(yè)力較弱,，規(guī)模普遍偏小,。

可行性研究是現代經營管理活動重要環(huán)節(jié)和經營管理重要方法。房地產經營管理可行性研究,，是在房地產經營管理決策前,，對經營管理項目進行綜合的技術和經濟分析的一種科學方法。通過可行性研究,，可以對經營管理項目的市場運行和經濟,、技術等多方面狀況，進行深入細致的調查,、分析和研究,；可以對提出的各種經營管理方案，進行技術和經濟多方面比較分析和論證；還可以對經營管理項目的經濟效益進行科學的預測和評價,，為經營管理決策部門**終決策,，提供科學依據。保險雖然也要支付費用即保險金,，但是與風險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多,。在發(fā)達的市場經濟條件下，運用保險的方式轉移或減少風險,，是風險管理普遍采用的一種方法,，因而也是現代回避風險或減少風險的主要方法。觀念危機是制約房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙,。松江區(qū)咨詢房地產開發(fā)經營活動

房地產投資經營的固定性,，決定了房地產投資經營的不易變現性。松江區(qū)咨詢房地產開發(fā)經營活動

房地產經營管理項目的成本,，是房地產經營管理的費用支出,，在市場物價一定的情況下，成本支出大小對于房地產經營管理盈利水平有著決定性的意義,。因此房地產經營管理成本估算,，是房地產可行性研究中的一個**問題。房地產經營管理成本估算,，通常的作法是先分項估算,，然后再進行匯總，***做出成本估算表,。房地產經營管理項目,，涉及到國家***經濟各個方面，因此在可行性報告中,，必須對國家宏觀經濟發(fā)展和運行的狀況、經營管理項目所在城市和地區(qū)的經濟社會發(fā)展和經濟運行狀況,、國家產業(yè)政策,、房地產市場供求等情況做出簡單的介紹和說明。房地產開發(fā)經營管理的可行性研究,，是一項內容十分***的技術也是一種經濟的分析研究,。這種研究不僅需要對市場、技術,、規(guī)劃,、組織等多種因素進行綜合分析，而且還必須研究與國家社會經濟發(fā)展大環(huán)境相適應,、以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協調的問題,。松江區(qū)咨詢房地產開發(fā)經營活動

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