房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售,、出租商品房的行為,。其中：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的,，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè),，也稱為房地產(chǎn)開發(fā)商；按照法律規(guī)定必須具備四級資質(zhì)等級并承攬相應范圍的業(yè)務,。投資周期長,、金額大、周轉(zhuǎn)慢,、變現(xiàn)能力差,、風險大、回報利潤豐厚,。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的,，房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施,、房屋建設(shè)的行為,。這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、房屋建設(shè),，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為,。這是***《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條明確定義的,。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風險，是由于科學技術(shù)的進步引起的風險,。黃浦區(qū)如何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動

風險管理是一種要求比較高的管理,。由于引起風險的原因是多方面的和極其復雜的,，有時甚至是不可避免的，因此在風險管理中,，主要采取以下一些方式和方法,。回避風險要求企業(yè)在經(jīng)營決策時,，盡是回避有風險或風險大的業(yè)務,，選擇無風險和風險小的業(yè)務，達到回避經(jīng)營管理風險的目的,。轉(zhuǎn)移風險是將經(jīng)營可能發(fā)生的或者已經(jīng)發(fā)生的風險全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去,。一般來說，采取的主要方法是將可能發(fā)生風險的經(jīng)營項目轉(zhuǎn)移出去,，或者將有經(jīng)營風險的項目與其他單位合作或合資經(jīng)營,，從而達到分散風險或減少風險的目的。但是轉(zhuǎn)移風險也要付出一定的代價,，這些代價有的是直接的,，有的是間接的。由于房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問題,，影響到企業(yè)的預期收益,，從而形成經(jīng)營管理風險。比如由于企業(yè)財務管理混亂,，造成資金周轉(zhuǎn)緩慢,；施工管理不善，延誤了工期,；經(jīng)營管理水平低下,，使房地產(chǎn)出租出售受到影響等。上海方便房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍房地產(chǎn)市場信息的分散性,，決定了房地產(chǎn)市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性,。

為了認識房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險的本質(zhì)和規(guī)律，提高對房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險分析的認識水平,，加強對房地產(chǎn)風險的管理,，根據(jù)一定的標準可以把房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險劃分為不同的類型,。自然風險房地產(chǎn)經(jīng)營管理的自然風險,，是由房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災害，諸如地震,、洪水,、風暴、火災等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風險,。社會風險房地產(chǎn)經(jīng)營管理的社會風險,，大體上來自兩個方面,。一是由于***方面的原因引起的，例如國家***狀況和***形勢的變化,，國家的宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)方面政策的變革,，以及國家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動形成的房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險；二是由于集體和個人的不恰當或錯誤的行為引起的,，例如***,、***、**等形成的風險等,。其中對房地產(chǎn)經(jīng)營管理影響比較大的是國家***變動和政策法律法規(guī)的變動,。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟和市場風險，是由房地產(chǎn)市場狀況的變動引起的,，或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的,。在市場經(jīng)濟條件下，市場是各種經(jīng)濟運行狀況的集中表現(xiàn),，市場運行中的各種不確定因素非常之多,。國內(nèi)外社會經(jīng)濟變動、經(jīng)濟政策變動,、居民收入水平的變動都會影響到房地產(chǎn)市場的運行,。技術(shù)風險房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風險，是由于科學技術(shù)的進步引起的風險,。當代已經(jīng)進入了知識經(jīng)濟時代,，在知識經(jīng)濟時代，科學技術(shù)發(fā)展的十分迅速,?？茖W技術(shù)進步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化,，也促使建筑技術(shù)的提高,、建筑結(jié)構(gòu)的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量**提高,，不斷地使存量房屋等建筑物貶值,，由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風險。房地產(chǎn)投資時間的長期性,，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動的不靈活性,。

房地產(chǎn)開發(fā)的低級企業(yè)過多，人財物配置不合理,，資源浪費,，有限的資金多頭投資，規(guī)模小,，社會,、環(huán)境,、經(jīng)濟效益無法同步實現(xiàn)。一些地區(qū)低等級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家,，這樣一來,，資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些**之風,。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠,。管理配合***《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》和七部委《關(guān)于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺，城市規(guī)劃和建設(shè)的法規(guī),、政策不斷完善,。但城市建設(shè)管理部門的管理始終難以到位，城市規(guī)劃,、土地出讓,、房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批隨意性強，貫徹***,、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多,，各部門各司其政，管理配合不融洽,，難以達成共識,，實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強,，部門利益太高,，認為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局觀念,、綜合管理及協(xié)同配合意識,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入,，獲取比較大的利潤,。普陀區(qū)運營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍

投資周期長、金額大,、周轉(zhuǎn)慢,、變現(xiàn)能力差、風險大,、回報利潤豐厚,。黃浦區(qū)如何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經(jīng)濟體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持,，還需要有完善的土地供用制度,、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關(guān)制度的支持,，要有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境,，更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序,。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場秩序方面主要存在以下幾個問題：(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協(xié)議出讓,、意向出讓,、暗箱隱形出讓，公開招標或拍賣出讓土地的極少,。(二)城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位,。規(guī)劃變動、調(diào)整頻凡,，隨意性極強,。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策、法規(guī)執(zhí)行不嚴,，管理乏力,。資質(zhì)審批不嚴，魚目混珠,，違法,、違規(guī)經(jīng)營者得不到查處。有資質(zhì)和無資質(zhì)者同軌經(jīng)營,，行政的和市場的同跑道競賽,，明的和暗的互爭市場，在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)健康,、快速的發(fā)展,，造成管理不規(guī)范、競爭無序,、發(fā)展不平衡,、市場比較混亂。分析其原因主要是經(jīng)濟落后,、不發(fā)達所至,，認為要想發(fā)展地方經(jīng)濟，要想招商引資,，要想擴大影響,，就必須在法規(guī)、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬,。黃浦區(qū)如何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動

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