我國房地產(chǎn)法律法規(guī)對開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)是有主體資格要求的,，因而合資,、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的當事人一方必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,，這是對此類合同的主體資格要求,。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及到國家的重要產(chǎn)業(yè),，對國民經(jīng)濟有重要影響,，資金投入量很大,，**重要的是涉及到土地資源的利用,，所以國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格是有嚴格的要求，不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)不能進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條和***《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章就此有特別規(guī)定,。而自《中華人民共和國合同法》頒布后，對合同的主體資格要求絕大多數(shù)合同沒有特別要求,，在這一點上,，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同與其它類型合同是有區(qū)別的,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱,，規(guī)模普遍偏小。靜安區(qū)會計房地產(chǎn)咨詢活動

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經(jīng)濟體制下的諸多配套法規(guī),、政策的支持,，還需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關制度的支持,，要有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境,，更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場秩序方面主要存在以下幾個問題：(一)土地供用制度不完善,。土地供用存在大量的協(xié)議出讓,、意向出讓、暗箱隱形出讓,，公開招標或拍賣出讓土地的極少,。(二)城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位。規(guī)劃變動,、調(diào)整頻凡,，隨意性極強。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策,、法規(guī)執(zhí)行不嚴,，管理乏力。資質(zhì)審批不嚴,，魚目混珠,，違法、違規(guī)經(jīng)營者得不到查處,。有資質(zhì)和無資質(zhì)者同軌經(jīng)營,，行政的和市場的同跑道競賽，明的和暗的互爭市場,，在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)健康,、快速的發(fā)展，造成管理不規(guī)范,、競爭無序,、發(fā)展不平衡、市場比較混亂,。分析其原因主要是經(jīng)濟落后,、不發(fā)達所至,，認為要想發(fā)展地方經(jīng)濟，要想招商引資,，要想擴大影響,，就必須在法規(guī)、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬,。楊浦區(qū)標準房地產(chǎn)咨詢收費標準房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術風險,，是由于科學技術的進步引起的風險。

***《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》和七部委《關于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺,，城市規(guī)劃和建設的法規(guī),、政策不斷完善。但城市建設管理部門的管理始終難以到位,，城市規(guī)劃,、土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批隨意性強,，貫徹***,、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多，各部門各司其政,，管理配合不融洽,，難以達成共識，實際落實的少,。其成因是各部門本位意識太強，部門利益太高,，認為只要做好自己的小文章就可以了,，缺乏全局觀念、綜合管理及協(xié)同配合意識,。任何經(jīng)營管理活動都是有風險的,。所謂經(jīng)營管理風險，就是經(jīng)營管理者在經(jīng)營管理活動中由于受到各種因素的影響,，無法實現(xiàn)預期的目標,，從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性,，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風險性,。

資金是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的***推動力和持續(xù)動力，關系到經(jīng)營管理的全過程,。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報告,，必須根據(jù)經(jīng)營管理項目所需資金總額，確定資金籌集方式,；計算籌資成本,；科學地安排資金運用方式,。房地產(chǎn)投資建設是一項巨大的工程，投資建設具有階段性,，決定了資金投入的時間性和順序性,。因此，一方面必須為了節(jié)約資金的投入,，降低投資成本,，安排好資金投入的順序和時間；另一方面又必須保證資金的充分供應,，防止資金供應斷檔,，造成施工延誤和浪費，來提高經(jīng)濟效益,。房地產(chǎn)市場是全部可行性報告的關鍵問題,。市場分析主要包括：⑴對銷售市場狀況的預測；⑵對房地產(chǎn)市場的容量,、飽和率或飽和度的分析,；⑶對市場占有率的預期；⑷對市場銷售價格預測,、銷售對象的分析,、銷售計劃的制訂、以及未來市場變化對營銷過程的影響等,。房地產(chǎn)位置的不動性或固定性,，在地域上決定了房地產(chǎn)對市場供求的不可調(diào)劑性。

可行性研究是現(xiàn)代經(jīng)營管理活動重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營管理重要方法,。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究,，是在房地產(chǎn)經(jīng)營管理決策前，對經(jīng)營管理項目進行綜合的技術和經(jīng)濟分析的一種科學方法,。通過可行性研究,，可以對經(jīng)營管理項目的市場運行和經(jīng)濟、技術等多方面狀況,，進行深入細致的調(diào)查,、分析和研究；可以對提出的各種經(jīng)營管理方案,，進行技術和經(jīng)濟多方面比較分析和論證,；還可以對經(jīng)營管理項目的經(jīng)濟效益進行科學的預測和評價，為經(jīng)營管理決策部門**終決策,，提供科學依據(jù),。保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多,。在發(fā)達的市場經(jīng)濟條件下,，運用保險的方式轉(zhuǎn)移或減少風險,，是風險管理普遍采用的一種方法，因而也是現(xiàn)代回避風險或減少風險的主要方法,。企業(yè)的文化是尊重專業(yè)和效率,。楊浦區(qū)標準房地產(chǎn)咨詢收費標準

房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性,。靜安區(qū)會計房地產(chǎn)咨詢活動

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱,，規(guī)模普遍偏小。計劃經(jīng)濟時期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè),，他們?nèi)藛T多,、負擔重，市場競爭力不強,；后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制,、民營性質(zhì)的企業(yè)，他們組建的時間短,、經(jīng)驗不足,，綜合實力不強，一些企業(yè)甚至只有一,、兩個低級技術人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術人員或無技術人員,，無經(jīng)營場所，無資金,，他們*靠搞低層次,、低技術含量的單體項目經(jīng)營，開發(fā)的檔次不高,，難以形成規(guī)模,，整體競爭實力弱，更談不上走出去參與競爭,。房地產(chǎn)開發(fā)的低級企業(yè)過多,，人財物配置不合理,，資源浪費,，有限的資金多頭投資，規(guī)模小,，社會,、環(huán)境、經(jīng)濟效益無法同步實現(xiàn),。一些地區(qū)低等級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家,，這樣一來，資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇,，甚至助長一些**之風,。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠,。靜安區(qū)會計房地產(chǎn)咨詢活動

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