土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作,，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā),，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè),、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地,；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā),，即對(duì)已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變,、城市規(guī)劃的改變以及其他原因,，需要拆除原來的建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新改造,，投入新的勞動(dòng),。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個(gè)層次：第1層次為住宅開發(fā),；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā),；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā),；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā),。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行房屋銷售、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的行為,。寧夏景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程隊(duì)

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經(jīng)濟(jì)體制下的諸多配套法規(guī),、政策的支持，還需要有完善的土地供用制度,、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關(guān)制度的支持,，要有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境，更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序,。任何經(jīng)營管理活動(dòng)都是有風(fēng)險(xiǎn)的,。所謂經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，就是經(jīng)營管理者在經(jīng)營管理活動(dòng)中由于受到各種因素的影響,，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo),，從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性,，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性,。湖南專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)施工單位房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究,，由于包括的內(nèi)容很多,，可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，把它的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面,。但是,，不管怎樣歸納，房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目可行性研究,，必須包括內(nèi)容：房地產(chǎn)市場問題,。經(jīng)濟(jì)效益問題。就是通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),，研究是否盈利和盈利水平的高低,。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,，任何企業(yè)經(jīng)營的目的是為了取得利潤，而且是為了取得很大利潤,。如果企業(yè)不盈利,，企業(yè)就失去了經(jīng)營的目標(biāo)。所以,，這個(gè)問題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理“合理性”的問題或企業(yè)經(jīng)營的目的問題,。概括地說，這三個(gè)方面的關(guān)系是：市場問題是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的前提,；工程技術(shù)問題是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的手段,；效益是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的目的。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的可行性研究,，只有對(duì)這三個(gè)問題做出明確的回答,，才可以說完成了可行性研究的任務(wù)。

開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用,、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用,。管理費(fèi)用?？砂错?xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基數(shù),，按3%左右計(jì)算。銷售費(fèi)用,。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用,。主要包括以下三項(xiàng)：(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2%一3%,；(2)銷售代理費(fèi),。約為銷售收入的1.5%一2%；(3)其他銷售費(fèi)用,。約為銷售收入的0.5%一1%,。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4%一6%,。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用,。它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等),。投資與成本費(fèi)用：估算結(jié)果的匯總為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較,，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。大量社會(huì)資金因?yàn)橘Y本的逐利性特點(diǎn),，也積極地希望進(jìn)入利潤豐厚,、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)；

房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有很大區(qū)別的,，房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,，在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施,、房屋建設(shè)的行為,。這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義,。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售,、出租商品房的行為。這是相關(guān)部門《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二條明確定義的,。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè),。寧夏小型房地產(chǎn)開發(fā)工程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特點(diǎn)：金額大。寧夏景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程隊(duì)

房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營范圍可以有：房地產(chǎn)開發(fā),、建造,、銷售、出租和管理自建商品房及配套設(shè)施,。但是,，不可以有承接市政工程、建筑裝飾工程,、水電,、冷暖氣工程安裝、維修,、物業(yè)管理,、建筑策劃，土地轉(zhuǎn)讓等,。房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱,。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地,、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益,。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn),。寧夏景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程隊(duì)