觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙,，這種危機(jī)主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：(一)被動(dòng)的市場意識,。認(rèn)為用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和行政的手段完全可以替代市場經(jīng)濟(jì)的手段,，有這種意識的主要來源于**和行政主管部門,；認(rèn)為市場體制不完善，開發(fā)企業(yè)雖做好了競爭的準(zhǔn)備,，卻無競爭的環(huán)境或自身的能力存在缺陷,，等待思想起作用，怨市場機(jī)會(huì),、競爭不均等,，信心不足，怨天尤人,，有這種意識的主要來源于開發(fā)企業(yè),。(二)盲目的市場意識。認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)只有靠引進(jìn)外商,、外資,，才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，乃至經(jīng)濟(jì),、社會(huì)的發(fā)展,，“蝴蝶”、“蒼蠅”來了都是客,，只求一個(gè)“外”字和規(guī)模的“大”字,，誰都可以搞開發(fā)，誰都能搞好開發(fā),，這種觀念主要來源于地方黨政領(lǐng)導(dǎo),，他們急于發(fā)展城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)。這房地產(chǎn)市場信息的分散性，決定了房地產(chǎn)市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性,。徐匯區(qū)工商房地產(chǎn)營銷策劃供應(yīng)商家

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售,、出租商品房的行為,。其中：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的,，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè),，也稱為房地產(chǎn)開發(fā)商；按照法律規(guī)定必須具備四級資質(zhì)等級并承攬相應(yīng)范圍的業(yè)務(wù),。投資周期長,、金額大、周轉(zhuǎn)慢,、變現(xiàn)能力差,、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤豐厚,。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的,，房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施,、房屋建設(shè)的行為,。這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、房屋建設(shè),，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為,。這是***《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二條明確定義的,。上海咨詢房地產(chǎn)營銷策劃答疑解惑房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn),。

我國房地產(chǎn)法律法規(guī)對開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)是有主體資格要求的,，因而合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,，這是對此類合同的主體資格要求,。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及到國家的重要產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)有重要影響,，資金投入量很大,，**重要的是涉及到土地資源的利用，所以國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格是有嚴(yán)格的要求,，不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)不能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條和***《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二章就此有特別規(guī)定。而自《中華人民共和國合同法》頒布后,，對合同的主體資格要求絕大多數(shù)合同沒有特別要求,，在這一點(diǎn)上，合資,、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同與其它類型合同是有區(qū)別的,。

可行性研究是現(xiàn)代經(jīng)營管理活動(dòng)重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究,，是在房地產(chǎn)經(jīng)營管理決策前,，對經(jīng)營管理項(xiàng)目進(jìn)行綜合的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析的一種科學(xué)方法。通過可行性研究,，可以對經(jīng)營管理項(xiàng)目的市場運(yùn)行和經(jīng)濟(jì),、技術(shù)等多方面狀況，進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查,、分析和研究,；可以對提出的各種經(jīng)營管理方案，進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)多方面比較分析和論證,；還可以對經(jīng)營管理項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價(jià),，為經(jīng)營管理決策部門**終決策，提供科學(xué)依據(jù),。保險(xiǎn)雖然也要支付費(fèi)用即保險(xiǎn)金,，但是與風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多,。在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)條件下,，運(yùn)用保險(xiǎn)的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險(xiǎn)，是風(fēng)險(xiǎn)管理普遍采用的一種方法,，因而也是現(xiàn)代回避風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的主要方法,。房地產(chǎn)投資時(shí)間的長期性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動(dòng)的不靈活性,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱,，規(guī)模普遍偏小。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè),，他們?nèi)藛T多,、負(fù)擔(dān)重，市場競爭力不強(qiáng),；后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制,、民營性質(zhì)的企業(yè)，他們組建的時(shí)間短,、經(jīng)驗(yàn)不足,，綜合實(shí)力不強(qiáng),，一些企業(yè)甚至只有一、兩個(gè)低級技術(shù)人員或外聘幾個(gè)“掛羊頭”的技術(shù)人員或無技術(shù)人員,，無經(jīng)營場所,，無資金，他們*靠搞低層次,、低技術(shù)含量的單體項(xiàng)目經(jīng)營,，開發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模,，整體競爭實(shí)力弱,，更談不上走出去參與競爭。房地產(chǎn)開發(fā)的低級企業(yè)過多,，人財(cái)物配置不合理,，資源浪費(fèi)，有限的資金多頭投資,，規(guī)模小,，社會(huì)、環(huán)境,、經(jīng)濟(jì)效益無法同步實(shí)現(xiàn),。一些地區(qū)低等級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家，這樣一來,，資源嚴(yán)重浪費(fèi)視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇,，甚至助長一些**之風(fēng)。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠,。投資周期長,、金額大、周轉(zhuǎn)慢,、變現(xiàn)能力差,、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤豐厚,。上海咨詢房地產(chǎn)營銷策劃答疑解惑

觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙,。徐匯區(qū)工商房地產(chǎn)營銷策劃供應(yīng)商家

資金是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的***推動(dòng)力和持續(xù)動(dòng)力，關(guān)系到經(jīng)營管理的全過程,。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報(bào)告,，必須根據(jù)經(jīng)營管理項(xiàng)目所需資金總額，確定資金籌集方式,；計(jì)算籌資成本,；科學(xué)地安排資金運(yùn)用方式。房地產(chǎn)投資建設(shè)是一項(xiàng)巨大的工程,，投資建設(shè)具有階段性,，決定了資金投入的時(shí)間性和順序性,。因此，一方面必須為了節(jié)約資金的投入,，降低投資成本,，安排好資金投入的順序和時(shí)間；另一方面又必須保證資金的充分供應(yīng),，防止資金供應(yīng)斷檔,，造成施工延誤和浪費(fèi)，來提高經(jīng)濟(jì)效益,。房地產(chǎn)市場是全部可行性報(bào)告的關(guān)鍵問題,。市場分析主要包括：⑴對銷售市場狀況的預(yù)測；⑵對房地產(chǎn)市場的容量,、飽和率或飽和度的分析,；⑶對市場占有率的預(yù)期；⑷對市場銷售價(jià)格預(yù)測,、銷售對象的分析,、銷售計(jì)劃的制訂、以及未來市場變化對營銷過程的影響等,。徐匯區(qū)工商房地產(chǎn)營銷策劃供應(yīng)商家

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