***《關于加強國有土地資產管理的通知》和七部委《關于整頓規(guī)范房地產市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺,，城市規(guī)劃和建設的法規(guī)、政策不斷完善,。但城市建設管理部門的管理始終難以到位，城市規(guī)劃,、土地出讓,、房地產開發(fā)項目的審批隨意性強，貫徹***,、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多,，各部門各司其政，管理配合不融洽,，難以達成共識,，實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強,，部門利益太高,，認為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局觀念,、綜合管理及協同配合意識,。任何經營管理活動都是有風險的。所謂經營管理風險,，就是經營管理者在經營管理活動中由于受到各種因素的影響,，無法實現預期的目標，從而造成經營管理損失或失敗的情況,。房地產經營管理的特殊性,，決定了房地產經營管理具有更大的風險性。房地產開發(fā)企業(yè)力較弱,，規(guī)模普遍偏小,。黃浦區(qū)工商房地產開發(fā)經營新報價

觀念危機是制約房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙,，這種危機主要表現在以下三個方面：(一)被動的市場意識。認為用計劃經濟和行政的手段完全可以替代市場經濟的手段,，有這種意識的主要來源于**和行政主管部門,；認為市場體制不完善，開發(fā)企業(yè)雖做好了競爭的準備,，卻無競爭的環(huán)境或自身的能力存在缺陷,，等待思想起作用，怨市場機會,、競爭不均等,，信心不足，怨天尤人,，有這種意識的主要來源于開發(fā)企業(yè),。(二)盲目的市場意識。認為房地產開發(fā)業(yè)只有靠引進外商,、外資,，才能帶動房地產開發(fā)業(yè)，乃至經濟,、社會的發(fā)展,，“蝴蝶”、“蒼蠅”來了都是客,，只求一個“外”字和規(guī)模的“大”字,，誰都可以搞開發(fā)，誰都能搞好開發(fā),，這種觀念主要來源于地方黨政領導,，他們急于發(fā)展城市建設和經濟。這金山區(qū)網絡房地產開發(fā)經營信息中心相比其他同行業(yè)的產品他們的品種比較多,。

資金是房地產經營管理的***推動力和持續(xù)動力,，關系到經營管理的全過程。因此房地產經營管理可行性研究報告,，必須根據經營管理項目所需資金總額,，確定資金籌集方式；計算籌資成本,；科學地安排資金運用方式,。房地產投資建設是一項巨大的工程，投資建設具有階段性,，決定了資金投入的時間性和順序性,。因此，一方面必須為了節(jié)約資金的投入,，降低投資成本,，安排好資金投入的順序和時間,；另一方面又必須保證資金的充分供應，防止資金供應斷檔,，造成施工延誤和浪費,，來提高經濟效益。房地產市場是全部可行性報告的關鍵問題,。市場分析主要包括：⑴對銷售市場狀況的預測,；⑵對房地產市場的容量、飽和率或飽和度的分析,；⑶對市場占有率的預期,；⑷對市場銷售價格預測、銷售對象的分析,、銷售計劃的制訂,、以及未來市場變化對營銷過程的影響等。

房地產開發(fā)經營是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設,、房屋建設,，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為,。其中：房地產開發(fā)經營的主體是房地產開發(fā)企業(yè),，是指以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè),，也稱為房地產開發(fā)商；按照法律規(guī)定必須具備四級資質等級并承攬相應范圍的業(yè)務,。投資周期長,、金額大、周轉慢,、變現能力差,、風險大、回報利潤豐厚,。房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營是有區(qū)別的,，房地產開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施,、房屋建設的行為,。這是《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產開發(fā)經營是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設,、房屋建設,，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為,。這是***《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二條明確定義的,。房地產位置的不動性或固定性,，在地域上決定了房地產對市場供求的不可調劑性。

房地產開發(fā)企業(yè)力較弱,，規(guī)模普遍偏小,。計劃經濟時期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè)，他們人員多,、負擔重,，市場競爭力不強；后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制,、民營性質的企業(yè),，他們組建的時間短、經驗不足,，綜合實力不強,，一些企業(yè)甚至只有一、兩個低級技術人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術人員或無技術人員,，無經營場所,，無資金，他們*靠搞低層次,、低技術含量的單體項目經營,，開發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模,，整體競爭實力弱,，更談不上走出去參與競爭。房地產開發(fā)的低級企業(yè)過多,，人財物配置不合理,，資源浪費，有限的資金多頭投資,，規(guī)模小,，社會、環(huán)境,、經濟效益無法同步實現,。一些地區(qū)低等級資質的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家，這樣一來,，資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇,，甚至助長一些**之風。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調控的力度不夠,。企業(yè)的文化是尊重專業(yè)和效率,。靜安區(qū)網絡房地產開發(fā)經營咨詢問價

任何經營管理活動都是有風險的。黃浦區(qū)工商房地產開發(fā)經營新報價

房地產經營管理項目的成本,，是房地產經營管理的費用支出,，在市場物價一定的情況下,，成本支出大小對于房地產經營管理盈利水平有著決定性的意義。因此房地產經營管理成本估算,，是房地產可行性研究中的一個**問題,。房地產經營管理成本估算，通常的作法是先分項估算,，然后再進行匯總,，***做出成本估算表。房地產經營管理項目,，涉及到國家***經濟各個方面,，因此在可行性報告中，必須對國家宏觀經濟發(fā)展和運行的狀況,、經營管理項目所在城市和地區(qū)的經濟社會發(fā)展和經濟運行狀況,、國家產業(yè)政策、房地產市場供求等情況做出簡單的介紹和說明,。房地產開發(fā)經營管理的可行性研究,，是一項內容十分***的技術也是一種經濟的分析研究。這種研究不僅需要對市場,、技術,、規(guī)劃、組織等多種因素進行綜合分析,，而且還必須研究與國家社會經濟發(fā)展大環(huán)境相適應,、以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協調的問題。黃浦區(qū)工商房地產開發(fā)經營新報價

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