房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的成本，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的費(fèi)用支出，在市場(chǎng)物價(jià)一定的情況下,，成本支出大小對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理盈利水平有著決定性的意義,。因此房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成本估算，是房地產(chǎn)可行性研究中的一個(gè)**問(wèn)題,。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成本估算,，通常的作法是先分項(xiàng)估算，然后再進(jìn)行匯總,，***做出成本估算表,。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目，涉及到國(guó)家***經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面,，因此在可行性報(bào)告中,，必須對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行的狀況、經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目所在城市和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況,、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求等情況做出簡(jiǎn)單的介紹和說(shuō)明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的可行性研究,，是一項(xiàng)內(nèi)容十分***的技術(shù)也是一種經(jīng)濟(jì)的分析研究,。這種研究不僅需要對(duì)市場(chǎng)、技術(shù),、規(guī)劃,、組織等多種因素進(jìn)行綜合分析，而且還必須研究與國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng),、以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問(wèn)題,。相比其他同行業(yè)的產(chǎn)品他們的品種比較多。黃浦區(qū)海航房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍

觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙,，這種危機(jī)主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：(一)被動(dòng)的市場(chǎng)意識(shí),。認(rèn)為用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和行政的手段完全可以替代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段，有這種意識(shí)的主要來(lái)源于**和行政主管部門,；認(rèn)為市場(chǎng)體制不完善,，開(kāi)發(fā)企業(yè)雖做好了競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備，卻無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境或自身的能力存在缺陷,，等待思想起作用,，怨市場(chǎng)機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)不均等,，信心不足,，怨天尤人，有這種意識(shí)的主要來(lái)源于開(kāi)發(fā)企業(yè),。(二)盲目的市場(chǎng)意識(shí),。認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)只有靠引進(jìn)外商,、外資，才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè),，乃至經(jīng)濟(jì),、社會(huì)的發(fā)展，“蝴蝶”,、“蒼蠅”來(lái)了都是客,，只求一個(gè)“外”字和規(guī)模的“大”字，誰(shuí)都可以搞開(kāi)發(fā),，誰(shuí)都能搞好開(kāi)發(fā),，這種觀念主要來(lái)源于地方黨政領(lǐng)導(dǎo)，他們急于發(fā)展城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì),。這徐匯區(qū)工商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司房地產(chǎn)投資時(shí)間的長(zhǎng)期性,，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)市場(chǎng)供求變動(dòng)的不靈活性。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是有區(qū)別的,，兩者對(duì)主體的資質(zhì)要求是不同的,，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，如果有國(guó)有土使用權(quán)的企業(yè)自建房,。而后者就要求具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛中,，所以合資,、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同中對(duì)主體的資格是有要求的,，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格,，但實(shí)踐中經(jīng)營(yíng)有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,，就是因?yàn)闆](méi)有把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)區(qū)別開(kāi)來(lái),。由于合資、合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的合同關(guān)系,，必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或銷售,、出租商品房的行為。

***《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》和七部委《關(guān)于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》等一系列政策相繼出臺(tái),，城市規(guī)劃和建設(shè)的法規(guī),、政策不斷完善。但城市建設(shè)管理部門的管理始終難以到位,，城市規(guī)劃,、土地出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批隨意性強(qiáng),，貫徹***,、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多，各部門各司其政，管理配合不融洽,，難以達(dá)成共識(shí),，實(shí)際落實(shí)的少。其成因是各部門本位意識(shí)太強(qiáng),，部門利益太高,，認(rèn)為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局觀念,、綜合管理及協(xié)同配合意識(shí),。任何經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都是有風(fēng)險(xiǎn)的。所謂經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn),，就是經(jīng)營(yíng)管理者在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中由于受到各種因素的影響,，無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，從而造成經(jīng)營(yíng)管理?yè)p失或失敗的情況,。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的特殊性,，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。企業(yè)的文化是尊重專業(yè)和效率,。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),，是由房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變動(dòng)引起的，或者說(shuō)是由市場(chǎng)運(yùn)行狀況的不確定因素引起的,。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,，市場(chǎng)是各種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的集中表現(xiàn)，市場(chǎng)運(yùn)行中的各種不確定因素非常之多,。國(guó)內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng),、經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)、居民收入水平的變動(dòng)都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行,。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),，是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)代已經(jīng)進(jìn)入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,，科學(xué)技術(shù)發(fā)展的十分迅速?？茖W(xué)技術(shù)進(jìn)步引起了建材的品種,、質(zhì)量和性能的變化，也促使建筑技術(shù)的提高,、建筑結(jié)構(gòu)的革新等,，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量**提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值,，由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),。投資周期長(zhǎng),、金額大、周轉(zhuǎn)慢,、變現(xiàn)能力差,、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤(rùn)豐厚,。黃浦區(qū)海航房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身資金有限,，而且需要不斷地滾動(dòng)投入，獲取比較大的利潤(rùn),。黃浦區(qū)海航房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍

資金是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的***推動(dòng)力和持續(xù)動(dòng)力,，關(guān)系到經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程。因此房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究報(bào)告,，必須根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目所需資金總額,，確定資金籌集方式；計(jì)算籌資成本,；科學(xué)地安排資金運(yùn)用方式,。房地產(chǎn)投資建設(shè)是一項(xiàng)巨大的工程，投資建設(shè)具有階段性,，決定了資金投入的時(shí)間性和順序性,。因此，一方面必須為了節(jié)約資金的投入,，降低投資成本,，安排好資金投入的順序和時(shí)間；另一方面又必須保證資金的充分供應(yīng),，防止資金供應(yīng)斷檔,，造成施工延誤和浪費(fèi)，來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益,。房地產(chǎn)市場(chǎng)是全部可行性報(bào)告的關(guān)鍵問(wèn)題,。市場(chǎng)分析主要包括：⑴對(duì)銷售市場(chǎng)狀況的預(yù)測(cè),；⑵對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量,、飽和率或飽和度的分析；⑶對(duì)市場(chǎng)占有率的預(yù)期,；⑷對(duì)市場(chǎng)銷售價(jià)格預(yù)測(cè),、銷售對(duì)象的分析、銷售計(jì)劃的制訂,、以及未來(lái)市場(chǎng)變化對(duì)營(yíng)銷過(guò)程的影響等,。黃浦區(qū)海航房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍

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