***《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》和七部委《關(guān)于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺,城市規(guī)劃和建設(shè)的法規(guī),、政策不斷完善,。但城市建設(shè)管理部門的管理始終難以到位,城市規(guī)劃,、土地出讓,、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批隨意性強(qiáng),貫徹***,、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多,,各部門各司其政,管理配合不融洽,,難以達(dá)成共識,,實(shí)際落實(shí)的少。其成因是各部門本位意識太強(qiáng),,部門利益太高,,認(rèn)為只要做好自己的小文章就可以了,缺乏全局觀念,、綜合管理及協(xié)同配合意識,。任何經(jīng)營管理活動都是有風(fēng)險的。所謂經(jīng)營管理風(fēng)險,,就是經(jīng)營管理者在經(jīng)營管理活動中由于受到各種因素的影響,,無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo),,從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性,,決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風(fēng)險性,。房地產(chǎn)投資時間的長期性,決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動的不靈活性,。奉賢區(qū)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)咨詢答疑解惑
觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙,,這種危機(jī)主要表現(xiàn)在以下三個方面:(一)被動的市場意識。認(rèn)為用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和行政的手段完全可以替代市場經(jīng)濟(jì)的手段,,有這種意識的主要來源于**和行政主管部門;認(rèn)為市場體制不完善,,開發(fā)企業(yè)雖做好了競爭的準(zhǔn)備,,卻無競爭的環(huán)境或自身的能力存在缺陷,等待思想起作用,,怨市場機(jī)會,、競爭不均等,信心不足,,怨天尤人,,有這種意識的主要來源于開發(fā)企業(yè)。(二)盲目的市場意識,。認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)只有靠引進(jìn)外商,、外資,才能帶動房地產(chǎn)開發(fā)業(yè),,乃至經(jīng)濟(jì),、社會的發(fā)展,“蝴蝶”,、“蒼蠅”來了都是客,,只求一個“外”字和規(guī)模的“大”字,誰都可以搞開發(fā),,誰都能搞好開發(fā),,這種觀念主要來源于地方黨政領(lǐng)導(dǎo),他們急于發(fā)展城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì),。這崇明區(qū)運(yùn)營房地產(chǎn)咨詢咨詢問價觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙,。
房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟(jì)和市場風(fēng)險,是由房地產(chǎn)市場狀況的變動引起的,,或者說是由市場運(yùn)行狀況的不確定因素引起的,。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,市場是各種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的集中表現(xiàn),,市場運(yùn)行中的各種不確定因素非常之多,。國內(nèi)外社會經(jīng)濟(jì)變動,、經(jīng)濟(jì)政策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產(chǎn)市場的運(yùn)行,。技術(shù)風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險,,是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險。當(dāng)代已經(jīng)進(jìn)入了知識經(jīng)濟(jì)時代,,在知識經(jīng)濟(jì)時代,,科學(xué)技術(shù)發(fā)展的十分迅速??茖W(xué)技術(shù)進(jìn)步引起了建材的品種,、質(zhì)量和性能的變化,也促使建筑技術(shù)的提高,、建筑結(jié)構(gòu)的革新等,,從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量**提高,不斷地使存量房屋等建筑物貶值,,由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險,。
房地產(chǎn)開發(fā)的低級企業(yè)過多,人財(cái)物配置不合理,,資源浪費(fèi),,有限的資金多頭投資,規(guī)模小,,社會,、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益無法同步實(shí)現(xiàn),。一些地區(qū)低等級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家,,這樣一來,資源嚴(yán)重浪費(fèi)視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇,,甚至助長一些**之風(fēng),。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。管理配合***《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》和七部委《關(guān)于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺,,城市規(guī)劃和建設(shè)的法規(guī),、政策不斷完善。但城市建設(shè)管理部門的管理始終難以到位,,城市規(guī)劃,、土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批隨意性強(qiáng),,貫徹***,、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多,各部門各司其政,,管理配合不融洽,,難以達(dá)成共識,,實(shí)際落實(shí)的少。其成因是各部門本位意識太強(qiáng),,部門利益太高,,認(rèn)為只要做好自己的小文章就可以了,缺乏全局觀念,、綜合管理及協(xié)同配合意識,。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險,是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險,。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售,、出租商品房的行為,。其中:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),是指以營利為目的,,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè),也稱為房地產(chǎn)開發(fā)商,;按照法律規(guī)定必須具備四級資質(zhì)等級并承攬相應(yīng)范圍的業(yè)務(wù),。投資周期長、金額大,、周轉(zhuǎn)慢,、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險大,、回報利潤豐厚,。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的,房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,,在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施,、房屋建設(shè)的行為。這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義,。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售,、出租商品房的行為,。這是***《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二條明確定義的。房地產(chǎn)位置的不動性或固定性,,在地域上決定了房地產(chǎn)對市場供求的不可調(diào)劑性,。黃浦區(qū)如何房地產(chǎn)咨詢創(chuàng)造輝煌
企業(yè)的文化是尊重專業(yè)和效率。奉賢區(qū)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)咨詢答疑解惑
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經(jīng)濟(jì)體制下的諸多配套法規(guī),、政策的支持,,還需要有完善的土地供用制度,、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關(guān)制度的支持,要有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境,,更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序,。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場秩序方面主要存在以下幾個問題:(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協(xié)議出讓,、意向出讓,、暗箱隱形出讓,公開招標(biāo)或拍賣出讓土地的極少,。(二)城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位,。規(guī)劃變動、調(diào)整頻凡,,隨意性極強(qiáng),。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策、法規(guī)執(zhí)行不嚴(yán),,管理乏力,。資質(zhì)審批不嚴(yán),魚目混珠,,違法,、違規(guī)經(jīng)營者得不到查處。有資質(zhì)和無資質(zhì)者同軌經(jīng)營,,行政的和市場的同跑道競賽,,明的和暗的互爭市場,在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)健康,、快速的發(fā)展,,造成管理不規(guī)范、競爭無序,、發(fā)展不平衡,、市場比較混亂。分析其原因主要是經(jīng)濟(jì)落后,、不發(fā)達(dá)所至,,認(rèn)為要想發(fā)展地方經(jīng)濟(jì),要想招商引資,,要想擴(kuò)大影響,,就必須在法規(guī)、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬,。奉賢區(qū)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)咨詢答疑解惑
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