房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的,，兩者對主體的資質(zhì)要求是不同的,，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,，如果有國有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資,、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛中，所以合資,、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同中對主體的資格是有要求的,，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資格，但實踐中經(jīng)營有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛,，而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,，就是因為沒有把房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營區(qū)別開來。由于合資,、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的合同關(guān)系,，必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為,。任何經(jīng)營管理活動都是有風(fēng)險的,。松江區(qū)電子房地產(chǎn)營銷策劃答疑解惑

可行性研究是現(xiàn)代經(jīng)營管理活動重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究,，是在房地產(chǎn)經(jīng)營管理決策前,，對經(jīng)營管理項目進行綜合的技術(shù)和經(jīng)濟分析的一種科學(xué)方法。通過可行性研究,，可以對經(jīng)營管理項目的市場運行和經(jīng)濟,、技術(shù)等多方面狀況，進行深入細致的調(diào)查,、分析和研究,；可以對提出的各種經(jīng)營管理方案，進行技術(shù)和經(jīng)濟多方面比較分析和論證,；還可以對經(jīng)營管理項目的經(jīng)濟效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價,，為經(jīng)營管理決策部門**終決策，提供科學(xué)依據(jù),。保險雖然也要支付費用即保險金,，但是與風(fēng)險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多,。在發(fā)達的市場經(jīng)濟條件下，運用保險的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險,，是風(fēng)險管理普遍采用的一種方法,，因而也是現(xiàn)代回避風(fēng)險或減少風(fēng)險的主要方法。黃浦區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)營銷策劃范圍房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險,，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用,。

資金是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的***推動力和持續(xù)動力，關(guān)系到經(jīng)營管理的全過程,。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報告,，必須根據(jù)經(jīng)營管理項目所需資金總額，確定資金籌集方式,；計算籌資成本,；科學(xué)地安排資金運用方式。房地產(chǎn)投資建設(shè)是一項巨大的工程,，投資建設(shè)具有階段性,，決定了資金投入的時間性和順序性。因此,，一方面必須為了節(jié)約資金的投入,，降低投資成本，安排好資金投入的順序和時間,；另一方面又必須保證資金的充分供應(yīng),，防止資金供應(yīng)斷檔，造成施工延誤和浪費,，來提高經(jīng)濟效益,。房地產(chǎn)市場是全部可行性報告的關(guān)鍵問題。市場分析主要包括：⑴對銷售市場狀況的預(yù)測,；⑵對房地產(chǎn)市場的容量,、飽和率或飽和度的分析；⑶對市場占有率的預(yù)期,；⑷對市場銷售價格預(yù)測,、銷售對象的分析、銷售計劃的制訂,、以及未來市場變化對營銷過程的影響等,。

我國房地產(chǎn)法律法規(guī)對開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)是有主體資格要求的，因而合資,、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,，這是對此類合同的主體資格要求。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及到國家的重要產(chǎn)業(yè),，對國民經(jīng)濟有重要影響,，資金投入量很大,，**重要的是涉及到土地資源的利用，所以國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格是有嚴(yán)格的要求,，不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)不能進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條和***《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章就此有特別規(guī)定,。而自《中華人民共和國合同法》頒布后,，對合同的主體資格要求絕大多數(shù)合同沒有特別要求，在這一點上,，合資,、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同與其它類型合同是有區(qū)別的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱,，規(guī)模普遍偏小。

***《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》和七部委《關(guān)于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺,，城市規(guī)劃和建設(shè)的法規(guī),、政策不斷完善。但城市建設(shè)管理部門的管理始終難以到位,，城市規(guī)劃,、土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批隨意性強,，貫徹***,、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多，各部門各司其政,，管理配合不融洽,，難以達成共識，實際落實的少,。其成因是各部門本位意識太強,，部門利益太高，認為只要做好自己的小文章就可以了,，缺乏全局觀念,、綜合管理及協(xié)同配合意識。任何經(jīng)營管理活動都是有風(fēng)險的,。所謂經(jīng)營管理風(fēng)險,，就是經(jīng)營管理者在經(jīng)營管理活動中由于受到各種因素的影響，無法實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo),，從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況,。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風(fēng)險性,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限,，而且需要不斷地滾動投入,，獲取比較大的利潤。黃浦區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)營銷策劃范圍

企業(yè)的文化是尊重專業(yè)和效率,。松江區(qū)電子房地產(chǎn)營銷策劃答疑解惑

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱,，規(guī)模普遍偏小。計劃經(jīng)濟時期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè),，他們?nèi)藛T多,、負擔(dān)重，市場競爭力不強,；后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制,、民營性質(zhì)的企業(yè)，他們組建的時間短,、經(jīng)驗不足,，綜合實力不強，一些企業(yè)甚至只有一,、兩個低級技術(shù)人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術(shù)人員或無技術(shù)人員,，無經(jīng)營場所，無資金,，他們*靠搞低層次,、低技術(shù)含量的單體項目經(jīng)營，開發(fā)的檔次不高,，難以形成規(guī)模,，整體競爭實力弱，更談不上走出去參與競爭,。房地產(chǎn)開發(fā)的低級企業(yè)過多,，人財物配置不合理，資源浪費,，有限的資金多頭投資,，規(guī)模小，社會,、環(huán)境,、經(jīng)濟效益無法同步實現(xiàn)。一些地區(qū)低等級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家,，這樣一來,，資源嚴(yán)重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些**之風(fēng),。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠,。松江區(qū)電子房地產(chǎn)營銷策劃答疑解惑

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