房地產開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經濟體制下的諸多配套法規(guī),、政策的支持，還需要有完善的土地供用制度,、城市規(guī)劃及房地產管理相關制度的支持,，要有房地產開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境，更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序,。房地產開發(fā)經營市場秩序方面主要存在以下幾個問題：(一)土地供用制度不完善,。土地供用存在大量的協(xié)議出讓、意向出讓,、暗箱隱形出讓,，公開招標或拍賣出讓土地的極少,。(二)城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位。規(guī)劃變動,、調整頻凡,，隨意性極強。房地產開發(fā)經營的政策,、法規(guī)執(zhí)行不嚴,，管理乏力。資質審批不嚴,，魚目混珠,，違法、違規(guī)經營者得不到查處,。有資質和無資質者同軌經營,，行政的和市場的同跑道競賽，明的和暗的互爭市場,，在一定程度上制約了房地產業(yè)健康,、快速的發(fā)展，造成管理不規(guī)范,、競爭無序,、發(fā)展不平衡、市場比較混亂,。分析其原因主要是經濟落后,、不發(fā)達所至，認為要想發(fā)展地方經濟,，要想招商引資,，要想擴大影響，就必須在法規(guī),、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬,。觀念危機是制約房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙。徐匯區(qū)運營房地產咨詢信息中心

可行性研究是現(xiàn)代經營管理活動重要環(huán)節(jié)和經營管理重要方法,。房地產經營管理可行性研究,，是在房地產經營管理決策前，對經營管理項目進行綜合的技術和經濟分析的一種科學方法,。通過可行性研究,，可以對經營管理項目的市場運行和經濟、技術等多方面狀況,，進行深入細致的調查,、分析和研究；可以對提出的各種經營管理方案，進行技術和經濟多方面比較分析和論證,；還可以對經營管理項目的經濟效益進行科學的預測和評價,，為經營管理決策部門**終決策，提供科學依據(jù),。保險雖然也要支付費用即保險金,，但是與風險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。在發(fā)達的市場經濟條件下,，運用保險的方式轉移或減少風險,，是風險管理普遍采用的一種方法，因而也是現(xiàn)代回避風險或減少風險的主要方法,。徐匯區(qū)運營房地產咨詢信息中心房地產經營管理風險,，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。

房地產開發(fā)企業(yè)力較弱,，規(guī)模普遍偏小,。計劃經濟時期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè)，他們人員多,、負擔重,，市場競爭力不強；后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制,、民營性質的企業(yè),，他們組建的時間短、經驗不足,，綜合實力不強,，一些企業(yè)甚至只有一、兩個低級技術人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術人員或無技術人員,，無經營場所,，無資金，他們*靠搞低層次,、低技術含量的單體項目經營,，開發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模,，整體競爭實力弱,，更談不上走出去參與競爭。房地產開發(fā)的低級企業(yè)過多,，人財物配置不合理,，資源浪費，有限的資金多頭投資,，規(guī)模小,，社會、環(huán)境,、經濟效益無法同步實現(xiàn),。一些地區(qū)低等級資質的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家，這樣一來,，資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇,，甚至助長一些**之風。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調控的力度不夠,。

房地產開發(fā)和房地產開發(fā)經營是有區(qū)別的,，兩者對主體的資質要求是不同的，前者不一定要求具有房地產開發(fā)經營資格,，如果有國有土使用權的企業(yè)自建房,。而后者就要求具有房地產開發(fā)經營資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資,、合作開發(fā)房地產合同糾紛歸屬于房地產開發(fā)經營合同糾紛中,，所以合資、合作開發(fā)經營房地產合同中對主體的資格是有要求的,，至少要求一方當事人具有房地產開發(fā)資格,，但實踐中經營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產開發(fā)經營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產開發(fā)經營資格,，就是因為沒有把房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營區(qū)別開來,。由于合資、合作房地產開發(fā)經營合同是屬于房地產經營性質的合同關系,，必然涉及到轉讓房地產開發(fā)項目或銷售,、出租商品房的行為。房地產開發(fā)企業(yè)力較弱,，規(guī)模普遍偏小,。

***《關于加強國有土地資產管理的通知》和七部委《關于整頓規(guī)范房地產市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺，城市規(guī)劃和建設的法規(guī),、政策不斷完善,。但城市建設管理部門的管理始終難以到位，城市規(guī)劃,、土地出讓,、房地產開發(fā)項目的審批隨意性強，貫徹***,、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多,，各部門各司其政，管理配合不融洽,，難以達成共識,，實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強，部門利益太高,，認為只要做好自己的小文章就可以了,，缺乏全局觀念、綜合管理及協(xié)同配合意識,。任何經營管理活動都是有風險的,。所謂經營管理風險，就是經營管理者在經營管理活動中由于受到各種因素的影響,，無法實現(xiàn)預期的目標,，從而造成經營管理損失或失敗的情況。房地產經營管理的特殊性,，決定了房地產經營管理具有更大的風險性,。相比其他同行業(yè)的產品他們的品種比較多。徐匯區(qū)運營房地產咨詢信息中心

公司的宗旨是以客戶為中心,。企業(yè)的文化是尊重專業(yè)和效率,。徐匯區(qū)運營房地產咨詢信息中心

房地產開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入,，獲取比較大的利潤,。所以，它們不僅需要從金融機構融資,，而且需要吸收社會資金參與開發(fā),；另一方面，大量社會資金因為資本的逐利性特點,，也積極地希望進入利潤豐厚,、蓬勃發(fā)展的房地產行業(yè)；還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地,，但是因為缺乏開發(fā)資金和進行房地產開發(fā)的資質,，需要與房地產開發(fā)企業(yè)進行合作開發(fā)。同時,，房地產開發(fā)企業(yè)也希望通過合作開發(fā)的方式降低自身的經營風險,。基于以上的客觀需要,，本著共擔風險,、共享利潤的原則，房地產合作開發(fā)經營逐漸成為中國房地產開發(fā)的主流,。投資周期長,、金額大、周轉慢,、變現(xiàn)能力差,、風險大,、回報利潤豐厚。隨著經濟的不斷發(fā)展和市場經濟體制的不斷完善及市場的不斷開放,，房地產開發(fā)經營中存在著諸多問題,，這些問題既有觀念的原因。徐匯區(qū)運營房地產咨詢信息中心

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