房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經(jīng)濟(jì)體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持，還需要有完善的土地供用制度,、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關(guān)制度的支持,，要有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境，更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場秩序方面主要存在以下幾個(gè)問題：(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協(xié)議出讓、意向出讓,、暗箱隱形出讓,，公開招標(biāo)或拍賣出讓土地的極少。(二)城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位,。規(guī)劃變動,、調(diào)整頻凡，隨意性極強(qiáng),。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策,、法規(guī)執(zhí)行不嚴(yán)，管理乏力,。資質(zhì)審批不嚴(yán),，魚目混珠，違法,、違規(guī)經(jīng)營者得不到查處,。有資質(zhì)和無資質(zhì)者同軌經(jīng)營，行政的和市場的同跑道競賽,，明的和暗的互爭市場,，在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)健康、快速的發(fā)展,，造成管理不規(guī)范,、競爭無序、發(fā)展不平衡,、市場比較混亂,。分析其原因主要是經(jīng)濟(jì)落后、不發(fā)達(dá)所至,，認(rèn)為要想發(fā)展地方經(jīng)濟(jì),，要想招商引資，要想擴(kuò)大影響,，就必須在法規(guī),、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬。房地產(chǎn)市場信息的分散性,，決定了房地產(chǎn)市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性,。青浦區(qū)海航房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是真的嗎

***《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》和七部委《關(guān)于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺，城市規(guī)劃和建設(shè)的法規(guī),、政策不斷完善。但城市建設(shè)管理部門的管理始終難以到位,，城市規(guī)劃,、土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批隨意性強(qiáng),，貫徹***,、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多，各部門各司其政，管理配合不融洽,，難以達(dá)成共識,，實(shí)際落實(shí)的少。其成因是各部門本位意識太強(qiáng),，部門利益太高,，認(rèn)為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局觀念,、綜合管理及協(xié)同配合意識,。任何經(jīng)營管理活動都是有風(fēng)險(xiǎn)的。所謂經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn),，就是經(jīng)營管理者在經(jīng)營管理活動中由于受到各種因素的影響,，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況,。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性,，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。金山區(qū)如何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營常見問題房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),，是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn),。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟(jì)和市場風(fēng)險(xiǎn)，是由房地產(chǎn)市場狀況的變動引起的,，或者說是由市場運(yùn)行狀況的不確定因素引起的,。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場是各種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的集中表現(xiàn),，市場運(yùn)行中的各種不確定因素非常之多,。國內(nèi)外社會經(jīng)濟(jì)變動、經(jīng)濟(jì)政策變動,、居民收入水平的變動都會影響到房地產(chǎn)市場的運(yùn)行,。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn),。當(dāng)代已經(jīng)進(jìn)入了知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代,，在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，科學(xué)技術(shù)發(fā)展的十分迅速,?？茖W(xué)技術(shù)進(jìn)步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化,，也促使建筑技術(shù)的提高,、建筑結(jié)構(gòu)的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量**提高,，不斷地使存量房屋等建筑物貶值,，由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),。

房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，兩者對主體的資質(zhì)要求是不同的,，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,，如果有國有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資,、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛中，所以合資,、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同中對主體的資格是有要求的,，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資格，但實(shí)踐中經(jīng)營有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛,，而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,，就是因?yàn)闆]有把房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營區(qū)別開來。由于合資,、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的合同關(guān)系,，必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或銷售、出租商品房的行為,。房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性,，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的成本,，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的費(fèi)用支出,，在市場物價(jià)一定的情況下，成本支出大小對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理盈利水平有著決定性的意義,。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算,，是房地產(chǎn)可行性研究中的一個(gè)**問題。房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算,，通常的作法是先分項(xiàng)估算,，然后再進(jìn)行匯總，***做出成本估算表,。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目,，涉及到國家***經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面，因此在可行性報(bào)告中,，必須對國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行的狀況,、經(jīng)營管理項(xiàng)目所在城市和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、國家產(chǎn)業(yè)政策,、房地產(chǎn)市場供求等情況做出簡單的介紹和說明,。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的可行性研究，是一項(xiàng)內(nèi)容十分***的技術(shù)也是一種經(jīng)濟(jì)的分析研究,。這種研究不僅需要對市場,、技術(shù)、規(guī)劃,、組織等多種因素進(jìn)行綜合分析,，而且還必須研究與國家社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng)、以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱,，規(guī)模普遍偏小。金山區(qū)如何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營常見問題

房地產(chǎn)投資時(shí)間的長期性,，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動的不靈活性,。青浦區(qū)海航房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是真的嗎

風(fēng)險(xiǎn)管理是一種要求比較高的管理。由于引起風(fēng)險(xiǎn)的原因是多方面的和極其復(fù)雜的,，有時(shí)甚至是不可避免的,，因此在風(fēng)險(xiǎn)管理中，主要采取以下一些方式和方法,?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)要求企業(yè)在經(jīng)營決策時(shí)，盡是回避有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù),，選擇無風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)小的業(yè)務(wù),，達(dá)到回避經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)的目的。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是將經(jīng)營可能發(fā)生的或者已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去,。一般來說,，采取的主要方法是將可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營項(xiàng)目轉(zhuǎn)移出去，或者將有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目與其他單位合作或合資經(jīng)營,，從而達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的目的,。但是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)也要付出一定的代價(jià)，這些代價(jià)有的是直接的,，有的是間接的,。由于房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問題，影響到企業(yè)的預(yù)期收益,，從而形成經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn),。比如由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂，造成資金周轉(zhuǎn)緩慢,；施工管理不善,，延誤了工期；經(jīng)營管理水平低下,，使房地產(chǎn)出租出售受到影響等,。青浦區(qū)海航房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是真的嗎

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