房地產開發(fā)和房地產開發(fā)經營是有區(qū)別的,，兩者對主體的資質要求是不同的,，前者不一定要求具有房地產開發(fā)經營資格,，如果有國有土使用權的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產開發(fā)經營資格,。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資,、合作開發(fā)房地產合同糾紛歸屬于房地產開發(fā)經營合同糾紛中,，所以合資、合作開發(fā)經營房地產合同中對主體的資格是有要求的,，至少要求一方當事人具有房地產開發(fā)資格,，但實踐中經營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產開發(fā)經營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產開發(fā)經營資格,，就是因為沒有把房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營區(qū)別開來,。由于合資、合作房地產開發(fā)經營合同是屬于房地產經營性質的合同關系,，必然涉及到轉讓房地產開發(fā)項目或銷售,、出租商品房的行為。房地產投資時間的長期性,，決定了房地產經營對市場供求變動的不靈活性,。奉賢區(qū)會計房地產咨詢供應商家

為了認識房地產經營管理風險的本質和規(guī)律，提高對房地產經營管理風險分析的認識水平,，加強對房地產風險的管理,，根據一定的標準可以把房地產經營管理風險劃分為不同的類型。自然風險房地產經營管理的自然風險,，是由房地產經營管理過程中自然災害,，諸如地震、洪水,、風暴,、火災等造成的房地產破壞和損害而形成的風險。社會風險房地產經營管理的社會風險,，大體上來自兩個方面,。一是由于***方面的原因引起的，例如國家***狀況和***形勢的變化,，國家的宏觀經濟政策和房地產方面政策的變革,，以及國家和房地產方面法律法規(guī)等變動形成的房地產經營管理風險；二是由于集體和個人的不恰當或錯誤的行為引起的,，例如***,、***、**等形成的風險等,。其中對房地產經營管理影響比較大的是國家***變動和政策法律法規(guī)的變動,。普陀區(qū)電子房地產咨詢常見問題投資周期長、金額大,、周轉慢,、變現能力差、風險大,、回報利潤豐厚,。

觀念危機是制約房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙,，這種危機主要表現在以下三個方面：(一)被動的市場意識。認為用計劃經濟和行政的手段完全可以替代市場經濟的手段,，有這種意識的主要來源于**和行政主管部門,；認為市場體制不完善，開發(fā)企業(yè)雖做好了競爭的準備,，卻無競爭的環(huán)境或自身的能力存在缺陷,，等待思想起作用，怨市場機會,、競爭不均等,，信心不足，怨天尤人,，有這種意識的主要來源于開發(fā)企業(yè),。(二)盲目的市場意識。認為房地產開發(fā)業(yè)只有靠引進外商,、外資,，才能帶動房地產開發(fā)業(yè)，乃至經濟,、社會的發(fā)展,，“蝴蝶”、“蒼蠅”來了都是客,，只求一個“外”字和規(guī)模的“大”字,，誰都可以搞開發(fā)，誰都能搞好開發(fā),，這種觀念主要來源于地方黨政領導,，他們急于發(fā)展城市建設和經濟。這

***《關于加強國有土地資產管理的通知》和七部委《關于整頓規(guī)范房地產市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺,，城市規(guī)劃和建設的法規(guī),、政策不斷完善。但城市建設管理部門的管理始終難以到位,，城市規(guī)劃,、土地出讓、房地產開發(fā)項目的審批隨意性強,，貫徹***,、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多，各部門各司其政,，管理配合不融洽,，難以達成共識，實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強,，部門利益太高，認為只要做好自己的小文章就可以了,，缺乏全局觀念,、綜合管理及協(xié)同配合意識。任何經營管理活動都是有風險的,。所謂經營管理風險,，就是經營管理者在經營管理活動中由于受到各種因素的影響，無法實現預期的目標,，從而造成經營管理損失或失敗的情況,。房地產經營管理的特殊性，決定了房地產經營管理具有更大的風險性,。房地產開發(fā)企業(yè)力較弱,，規(guī)模普遍偏小。

房地產經營管理項目的成本,，是房地產經營管理的費用支出,，在市場物價一定的情況下，成本支出大小對于房地產經營管理盈利水平有著決定性的意義,。因此房地產經營管理成本估算,，是房地產可行性研究中的一個**問題。房地產經營管理成本估算,，通常的作法是先分項估算,，然后再進行匯總，***做出成本估算表,。房地產經營管理項目,，涉及到國家***經濟各個方面，因此在可行性報告中,，必須對國家宏觀經濟發(fā)展和運行的狀況,、經營管理項目所在城市和地區(qū)的經濟社會發(fā)展和經濟運行狀況、國家產業(yè)政策,、房地產市場供求等情況做出簡單的介紹和說明,。房地產開發(fā)經營管理的可行性研究，是一項內容十分***的技術也是一種經濟的分析研究,。這種研究不僅需要對市場,、技術、規(guī)劃,、組織等多種因素進行綜合分析,，而且還必須研究與國家社會經濟發(fā)展大環(huán)境相適應、以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調的問題,。房地產經營管理的技術風險,，是由于科學技術的進步引起的風險,。寶山區(qū)如何房地產咨詢服務價格

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房地產開發(fā)企業(yè)力較弱,，規(guī)模普遍偏小,。計劃經濟時期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè)，他們人員多,、負擔重,，市場競爭力不強；后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制,、民營性質的企業(yè),，他們組建的時間短、經驗不足,，綜合實力不強,，一些企業(yè)甚至只有一、兩個低級技術人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術人員或無技術人員,，無經營場所,，無資金，他們*靠搞低層次,、低技術含量的單體項目經營,，開發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模,，整體競爭實力弱,，更談不上走出去參與競爭。房地產開發(fā)的低級企業(yè)過多,，人財物配置不合理,，資源浪費，有限的資金多頭投資,，規(guī)模小,，社會、環(huán)境,、經濟效益無法同步實現,。一些地區(qū)低等級資質的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家，這樣一來,，資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇,，甚至助長一些**之風。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調控的力度不夠,。奉賢區(qū)會計房地產咨詢供應商家

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