房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的諸多配套法規(guī),、政策的支持,，還需要有完善的土地供用制度,、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關(guān)制度的支持，要有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境,，更要有良好的市場(chǎng)環(huán)境和規(guī)范的市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)秩序方面主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：(一)土地供用制度不完善,。土地供用存在大量的協(xié)議出讓,、意向出讓、暗箱隱形出讓,，公開招標(biāo)或拍賣出讓土地的極少,。(二)城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位,。規(guī)劃變動(dòng)、調(diào)整頻凡,，隨意性極強(qiáng),。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策、法規(guī)執(zhí)行不嚴(yán),，管理乏力,。資質(zhì)審批不嚴(yán)，魚目混珠,，違法,、違規(guī)經(jīng)營(yíng)者得不到查處。有資質(zhì)和無(wú)資質(zhì)者同軌經(jīng)營(yíng),，行政的和市場(chǎng)的同跑道競(jìng)賽,，明的和暗的互爭(zhēng)市場(chǎng)，在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)健康,、快速的發(fā)展,，造成管理不規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序,、發(fā)展不平衡,、市場(chǎng)比較混亂。分析其原因主要是經(jīng)濟(jì)落后,、不發(fā)達(dá)所至,，認(rèn)為要想發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，要想招商引資,，要想擴(kuò)大影響,，就必須在法規(guī)、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬,。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn),，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。上海會(huì)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是真的嗎

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限,，而且需要不斷地滾動(dòng)投入,，獲取比較大的利潤(rùn)。所以,，它們不僅需要從金融機(jī)構(gòu)融資,，而且需要吸收社會(huì)資金參與開發(fā)；另一方面,，大量社會(huì)資金因?yàn)橘Y本的逐利性特點(diǎn),，也積極地希望進(jìn)入利潤(rùn)豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè),；還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地,，但是因?yàn)槿狈﹂_發(fā)資金和進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì),，需要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)。同時(shí),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也希望通過(guò)合作開發(fā)的方式降低自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),。基于以上的客觀需要,，本著共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),、共享利潤(rùn)的原則，房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)逐漸成為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的主流,。投資周期長(zhǎng),、金額大、周轉(zhuǎn)慢,、變現(xiàn)能力差,、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤(rùn)豐厚,。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善及市場(chǎng)的不斷開放,，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在著諸多問(wèn)題，這些問(wèn)題既有觀念的原因,。長(zhǎng)寧區(qū)如何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)好處公司的宗旨是以客戶為中心,。

觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙，這種危機(jī)主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：(一)被動(dòng)的市場(chǎng)意識(shí),。認(rèn)為用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和行政的手段完全可以替代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段,，有這種意識(shí)的主要來(lái)源于**和行政主管部門；認(rèn)為市場(chǎng)體制不完善,，開發(fā)企業(yè)雖做好了競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備,，卻無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用,，怨市場(chǎng)機(jī)會(huì),、競(jìng)爭(zhēng)不均等，信心不足,，怨天尤人，有這種意識(shí)的主要來(lái)源于開發(fā)企業(yè),。(二)盲目的市場(chǎng)意識(shí),。認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)只有靠引進(jìn)外商、外資,，才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè),，乃至經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展,，“蝴蝶”,、“蒼蠅”來(lái)了都是客,，只求一個(gè)“外”字和規(guī)模的“大”字，誰(shuí)都可以搞開發(fā),，誰(shuí)都能搞好開發(fā),，這種觀念主要來(lái)源于地方黨政領(lǐng)導(dǎo)，他們急于發(fā)展城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì),。這

風(fēng)險(xiǎn)管理是一種要求比較高的管理,。由于引起風(fēng)險(xiǎn)的原因是多方面的和極其復(fù)雜的，有時(shí)甚至是不可避免的,，因此在風(fēng)險(xiǎn)管理中,，主要采取以下一些方式和方法?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)要求企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策時(shí),，盡是回避有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù)，選擇無(wú)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)小的業(yè)務(wù),，達(dá)到回避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的目的,。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是將經(jīng)營(yíng)可能發(fā)生的或者已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。一般來(lái)說(shuō),，采取的主要方法是將可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移出去,，或者將有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目與其他單位合作或合資經(jīng)營(yíng)，從而達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的目的,。但是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)也要付出一定的代價(jià),，這些代價(jià)有的是直接的，有的是間接的,。由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問(wèn)題,，影響到企業(yè)的預(yù)期收益，從而形成經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn),。比如由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂,，造成資金周轉(zhuǎn)緩慢；施工管理不善,，延誤了工期,；經(jīng)營(yíng)管理水平低下，使房地產(chǎn)出租出售受到影響等,。企業(yè)的文化是尊重專業(yè)和效率,。

我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)是有主體資格要求的，因而合資,、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,，這是對(duì)此類合同的主體資格要求。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及到國(guó)家的重要產(chǎn)業(yè),，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要影響,，資金投入量很大,，**重要的是涉及到土地資源的利用，所以國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格是有嚴(yán)格的要求,，不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)不能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng),。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條和***《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二章就此有特別規(guī)定,。而自《中華人民共和國(guó)合同法》頒布后,，對(duì)合同的主體資格要求絕大多數(shù)合同沒(méi)有特別要求，在這一點(diǎn)上,，合資,、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同與其它類型合同是有區(qū)別的。房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的固定性,，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的不易變現(xiàn)性,。青浦區(qū)如何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn),。上海會(huì)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是真的嗎

房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是有區(qū)別的,，兩者對(duì)主體的資質(zhì)要求是不同的，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,，如果有國(guó)有土使用權(quán)的企業(yè)自建房,。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資,、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛中,，所以合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同中對(duì)主體的資格是有要求的,，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資格,，但實(shí)踐中經(jīng)營(yíng)有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,，就是因?yàn)闆](méi)有把房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)區(qū)別開來(lái),。由于合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的合同關(guān)系,，必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或銷售,、出租商品房的行為。上海會(huì)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是真的嗎

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