我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)是有主體資格要求的,，因而合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,，這是對(duì)此類合同的主體資格要求,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及到國(guó)家的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要影響,，資金投入量很大,，**重要的是涉及到土地資源的利用，所以國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格是有嚴(yán)格的要求,，不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)不能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條和***《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二章就此有特別規(guī)定,。而自《中華人民共和國(guó)合同法》頒布后,，對(duì)合同的主體資格要求絕大多數(shù)合同沒(méi)有特別要求，在這一點(diǎn)上,，合資,、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同與其它類型合同是有區(qū)別的。相比其他同行業(yè)的產(chǎn)品他們的品種比較多,。嘉定區(qū)如何房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃咨詢問(wèn)價(jià)

風(fēng)險(xiǎn)管理是一種要求比較高的管理,。由于引起風(fēng)險(xiǎn)的原因是多方面的和極其復(fù)雜的，有時(shí)甚至是不可避免的,，因此在風(fēng)險(xiǎn)管理中,，主要采取以下一些方式和方法?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)要求企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策時(shí),，盡是回避有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù)，選擇無(wú)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)小的業(yè)務(wù),，達(dá)到回避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的目的,。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是將經(jīng)營(yíng)可能發(fā)生的或者已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。一般來(lái)說(shuō),，采取的主要方法是將可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移出去,，或者將有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目與其他單位合作或合資經(jīng)營(yíng),，從而達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的目的,。但是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)也要付出一定的代價(jià)，這些代價(jià)有的是直接的,，有的是間接的,。由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問(wèn)題,，影響到企業(yè)的預(yù)期收益，從而形成經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn),。比如由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂,，造成資金周轉(zhuǎn)緩慢；施工管理不善,，延誤了工期,；經(jīng)營(yíng)管理水平低下，使房地產(chǎn)出租出售受到影響等,。嘉定區(qū)如何房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃咨詢問(wèn)價(jià)投資周期長(zhǎng),、金額大、周轉(zhuǎn)慢,、變現(xiàn)能力差,、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤(rùn)豐厚,。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售,、出租商品房的行為,。其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是指以營(yíng)利為目的,，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè),，也稱為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；按照法律規(guī)定必須具備四級(jí)資質(zhì)等級(jí)并承攬相應(yīng)范圍的業(yè)務(wù),。投資周期長(zhǎng),、金額大、周轉(zhuǎn)慢,、變現(xiàn)能力差,、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤(rùn)豐厚,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是有區(qū)別的,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指依《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施,、房屋建設(shè)的行為,。這是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、房屋建設(shè),，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為,。這是***《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二條明確定義的,。

***《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》和七部委《關(guān)于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》等一系列政策相繼出臺(tái),，城市規(guī)劃和建設(shè)的法規(guī)、政策不斷完善,。但城市建設(shè)管理部門(mén)的管理始終難以到位,，城市規(guī)劃、土地出讓,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批隨意性強(qiáng),，貫徹***、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多,，各部門(mén)各司其政,，管理配合不融洽，難以達(dá)成共識(shí),，實(shí)際落實(shí)的少,。其成因是各部門(mén)本位意識(shí)太強(qiáng)，部門(mén)利益太高,，認(rèn)為只要做好自己的小文章就可以了,，缺乏全局觀念、綜合管理及協(xié)同配合意識(shí),。任何經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都是有風(fēng)險(xiǎn)的,。所謂經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，就是經(jīng)營(yíng)管理者在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中由于受到各種因素的影響,，無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo),，從而造成經(jīng)營(yíng)管理?yè)p失或失敗的情況。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的特殊性,，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性,。房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的固定性，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的不易變現(xiàn)性,。

資金是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的***推動(dòng)力和持續(xù)動(dòng)力,，關(guān)系到經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程。因此房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究報(bào)告,，必須根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目所需資金總額,，確定資金籌集方式；計(jì)算籌資成本,；科學(xué)地安排資金運(yùn)用方式,。房地產(chǎn)投資建設(shè)是一項(xiàng)巨大的工程，投資建設(shè)具有階段性,，決定了資金投入的時(shí)間性和順序性,。因此，一方面必須為了節(jié)約資金的投入，降低投資成本,，安排好資金投入的順序和時(shí)間；另一方面又必須保證資金的充分供應(yīng),，防止資金供應(yīng)斷檔,，造成施工延誤和浪費(fèi)，來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益,。房地產(chǎn)市場(chǎng)是全部可行性報(bào)告的關(guān)鍵問(wèn)題,。市場(chǎng)分析主要包括：⑴對(duì)銷售市場(chǎng)狀況的預(yù)測(cè)；⑵對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量,、飽和率或飽和度的分析,；⑶對(duì)市場(chǎng)占有率的預(yù)期；⑷對(duì)市場(chǎng)銷售價(jià)格預(yù)測(cè),、銷售對(duì)象的分析,、銷售計(jì)劃的制訂、以及未來(lái)市場(chǎng)變化對(duì)營(yíng)銷過(guò)程的影響等,。觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙,。閔行區(qū)咨詢房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃咨詢熱線

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用,。嘉定區(qū)如何房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃咨詢問(wèn)價(jià)

觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙,，這種危機(jī)主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：(一)被動(dòng)的市場(chǎng)意識(shí)。認(rèn)為用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和行政的手段完全可以替代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段,，有這種意識(shí)的主要來(lái)源于**和行政主管部門(mén),；認(rèn)為市場(chǎng)體制不完善，開(kāi)發(fā)企業(yè)雖做好了競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備,，卻無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境或自身的能力存在缺陷,，等待思想起作用，怨市場(chǎng)機(jī)會(huì),、競(jìng)爭(zhēng)不均等,，信心不足，怨天尤人,，有這種意識(shí)的主要來(lái)源于開(kāi)發(fā)企業(yè),。(二)盲目的市場(chǎng)意識(shí)。認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)只有靠引進(jìn)外商,、外資,，才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，乃至經(jīng)濟(jì),、社會(huì)的發(fā)展,，“蝴蝶”、“蒼蠅”來(lái)了都是客，只求一個(gè)“外”字和規(guī)模的“大”字,，誰(shuí)都可以搞開(kāi)發(fā),，誰(shuí)都能搞好開(kāi)發(fā)，這種觀念主要來(lái)源于地方黨政領(lǐng)導(dǎo),，他們急于發(fā)展城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì),。這嘉定區(qū)如何房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃咨詢問(wèn)價(jià)

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