（一）對(duì)***物價(jià)值過(guò)高評(píng)估一般認(rèn)為,，評(píng)估偏差率超過(guò)20%即為評(píng)估重大差異,，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分*****中，很大一部分**無(wú)法被***品實(shí)際價(jià)值所覆蓋,，***品從一發(fā)出就不足值,，這將給銀行**帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。（二）不能準(zhǔn)確把握***物隱含的風(fēng)險(xiǎn)這一方面主要是由于評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)*****評(píng)估認(rèn)識(shí)不夠深刻,、評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的,。例如在評(píng)估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評(píng)估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn),，忽視制約***物價(jià)值的其他因素等等,。*****評(píng)估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障*****清償?shù)陌踩?。稅?wù)評(píng)估：在征收房地產(chǎn)稅時(shí)需要進(jìn)行評(píng)估,，以確定稅基。建鄴區(qū)一站式房地產(chǎn)評(píng)估概況

2,、替代原則：在同一市場(chǎng)上效用相同或相似的房地產(chǎn),，價(jià)格趨于一致。3,、***使用原則：以比較好使用所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。4,、貢獻(xiàn)原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)5,、合法原則：房地產(chǎn)評(píng)估要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。測(cè)算房地產(chǎn)的純收益時(shí),，不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的收益為測(cè)算基礎(chǔ),。02:15國(guó)有土地上房屋征收時(shí)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)是哪天,？6,、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則 ：估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱: 估價(jià)基準(zhǔn)日、估價(jià)期日,、估價(jià)時(shí)間,，是一個(gè)具體的日期，通常年,、月,、日表示，估價(jià)額是該日期的價(jià)格,。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的,，房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,，不同的時(shí)點(diǎn),，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，也就是說(shuō)，估價(jià)實(shí)際上只是求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格,，所以估價(jià)一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),，必須假定市場(chǎng)情況停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn),。建鄴區(qū)一站式房地產(chǎn)評(píng)估概況評(píng)估結(jié)果通常會(huì)以評(píng)估報(bào)告的形式呈現(xiàn),，報(bào)告中會(huì)詳細(xì)說(shuō)明評(píng)估的依據(jù)、方法和結(jié)論,。

路線價(jià)法土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系,，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性,，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格,，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法,。一,、房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估結(jié)果為“非市場(chǎng)價(jià)值”投資價(jià)值是針對(duì)特定投資者而言，市場(chǎng)價(jià)值是對(duì)于典型投資者或大多數(shù)投資者而言,。因此,，投資價(jià)值可能高于、等于,，也可能低于市場(chǎng)價(jià)值,。二、房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估條件是基于“特定對(duì)象”特定對(duì)象包括特定投資者(雙方或多方),、特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目雙重含義,。房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估一般以特定對(duì)象為基礎(chǔ)，這是房地產(chǎn)投資價(jià)值區(qū)別于市場(chǎng)價(jià)值額根本原因,。

1．建筑安裝工程造價(jià)（簡(jiǎn)稱工程造價(jià)）,，一律按房屋評(píng)估時(shí)前一年執(zhí)行建筑安裝工程費(fèi)用定額以及有關(guān)規(guī)定，編制預(yù)算成本,。在編制預(yù)算成本時(shí),，施工安裝企業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，省轄市按地市級(jí)企業(yè)取費(fèi),，縣或縣級(jí)市按縣市級(jí)企業(yè)取費(fèi),；材料價(jià)格的調(diào)整系數(shù)，一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)?*規(guī)定的材料價(jià)格調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實(shí)際調(diào)整的材料差價(jià),，合理確定,。工程造價(jià)為確定重置完全價(jià)置的基礎(chǔ)。2．室外工程費(fèi),，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備,、電照,、甬路和化糞井等工程費(fèi)用。3．土地征用費(fèi),，系指按《土地管理法》核定的征用土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi),。房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅收的征收往往以評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ),。

銀行,、評(píng)估中介和**客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密,，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素,，但是這種局面卻使評(píng)估中介失去了其原有的公正性和**性的特點(diǎn)，同時(shí)也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),。（五）估價(jià)師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊在***評(píng)估事務(wù)中,，評(píng)估師出具的***評(píng)估報(bào)告是銀行給**方提供**額度的重要依據(jù)，銀行在評(píng)估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向**方提供**,，因而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)**負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任,。但是在實(shí)際操作中，評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對(duì)等的,。一旦**方違約,，銀行收回***物并對(duì)其進(jìn)行依法拍賣時(shí)，銀行可能會(huì)因?yàn)樵u(píng)估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失,，然而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,，銀行一般也不會(huì)把評(píng)估機(jī)構(gòu)告上法庭。適用于有穩(wěn)定收益的商業(yè)地產(chǎn),，如商鋪、寫字樓等,。建鄴區(qū)一站式房地產(chǎn)評(píng)估概況

房地產(chǎn)市場(chǎng)易受宏觀經(jīng)濟(jì),、政策調(diào)整等因素影響，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值快速變化,。建鄴區(qū)一站式房地產(chǎn)評(píng)估概況

建筑物的折舊指建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)而造成的損耗,。建筑物損耗可分為有形損耗和無(wú)形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊,、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊,。土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。三通一平指水,、電,、道路通，土地平整,。七通一平指給水,、排水,、電力、通訊,、燃?xì)?、熱力、道路通,，土地平整,。資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價(jià)格的比率。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率,、報(bào)酬率,、利潤(rùn)率、回報(bào)率,、盈利率,、利率)。建鄴區(qū)一站式房地產(chǎn)評(píng)估概況

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