房地產交易,、租賃,、***、擔保,、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產的估價,。建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗,。建筑物折舊分為物質折舊,、功能折舊和經濟折舊。土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度,。三通一平指水,、電、道路通,，土地平整,。七通一平指給水、排水,、電力,、通訊、燃氣,、熱力,、道路通，土地平整,。資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率,。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率,、利潤率、回報率,、盈利率,、利率)。比較法：通過比較類似房地產的成交價格來確定目標房地產的價值,。建鄴區(qū)營銷房地產評估要求

4．拆遷補償費,，系指拆除房屋收購費、臨時過渡費、搬家費,、停業(yè)損失費等,。5．房屋座落地段因素，具體表現為以級差地租為基礎的地段差價,。各市,、縣房地產管理機關可根據各地土地級差情況，劃分若干地段,，確定相應的地段差價,。朝向差價，各地房地產管理機關可根據當地情況,，依據房屋的不同朝向,，確定不同的差價率。單元內各朝向增減差價率的代數和應趨近于零,。樓層差價,，各地房地產管理機關可根據多層或高層住宅的具體情況，確定標準價格樓層和其余各樓層的差價率,。各樓層增減差價率的代數和應趨近于零,。建鄴區(qū)營銷房地產評估要求關鍵在于選取可比實例的準確性和調整因素的合理性。

收益法不同的地區(qū),、不同用途,、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法,。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率,。假設開發(fā)法對于一個未完成的房地產開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值,，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法,。基準地價法02:16拆遷房屋價值怎么評估針對到某一地塊的土地使用權價值評估,，可以參照已有的同級別,、同用途的基準地價，進行一般因素,、區(qū)域因素,、個別因素的調整，***得出估價對象土地使用權價值的方法,。這種方法有一定的政策性。

影響房屋價格評估的因素主要有四個方面,，包括區(qū)域因素,、房屋因素,、市場因素和心理因素,。區(qū)域因素區(qū)域因素：主要包括地段等級、交通條件,、小區(qū)環(huán)境,、配套設施,、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等,。其中地段等級是影響房屋價格的重要因素。小區(qū)環(huán)境的好壞直接影響著人們的居住品質,。有一定的綠化,、停車位、有公共活動場所配套并且整潔干凈的小區(qū),，則有助于房屋價值的提升,。房屋因素房屋因素：房屋的成新率、樓層,、朝向、戶型格局,、房屋裝修、燃氣狀況,、物業(yè)類型、通風采光,、景觀等。其中對房屋價格影響較大的是房屋成新率,、樓層,、朝向及戶型格局,。另外,，雖然房屋裝修對房屋價格有一定的影響，但是由于每個人喜好風格不同,，因此裝修只能在一定程度上給予適當考慮。一般來說,，裝修5年以上的價值基本上降為零,。此外，房屋的燃氣狀況,、物業(yè)類型,、采光及景觀等，對房屋價格都有一定的影響,。房地產評估是一項專業(yè)性,、技術性、復雜性很強的工作,，需要評估人員具備豐富的專業(yè)知識和實踐經驗,。

三、完善房地產評估防范房地產金融風險的措施（一）評估理論和評估方法方面1.借鑒國外的評估理論和方法中國由于在評估理論和方法研究上的滯后,，在***評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估,，未能把借款人收益、**比率,、**利率、**年限等*****中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中,，忽略了**對投資者現金流量引起的種種變化，缺乏科學依據,，主觀性大,。2.對現有評估方法進行創(chuàng)新和完善在中國由于***物評估和***物處置存在著脫鉤的關系,，因為一般規(guī)定***評估報告的有效期為一年,，而在這一年當中房地產市場可能發(fā)生了很大的變化,，若這時候對***房地產進行處置，***物的現值與評估價值就會存在相當的差異,。它通常涉及對房地產的各種因素進行綜合考慮,，包括位置、面積,、建筑質量,、市場趨勢、法律法規(guī)等,。高淳區(qū)提供房地產評估哪個好

合法原則：評估應在法律規(guī)定的條件下進行,，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。建鄴區(qū)營銷房地產評估要求

對一宗房地產評估案例的評析與思考房地產***評估中的“保守性”質疑淺談涉案房地產的評估集體房地產***價值評估初探商業(yè)房地產租賃價格評估的特點脫鉤改制與房地產評估業(yè)的發(fā)展談房地產價格評估業(yè)亟待解決的問題住宅小區(qū)房地產投資經濟風險的評估淺談影響涉房地產價格評估的幾個因素房地產投資評估與決策系統(tǒng)的分析與設計房地產市場比較法評估支持系統(tǒng)設計與應用研究房地產投資風險的仿真評估淺析中國房地產企業(yè)價值評估方法基于模糊神經網絡的房地產價格評估問題研究建鄴區(qū)營銷房地產評估要求

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