房地產開發(fā)經營是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設,、房屋建設,，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售,、出租商品房的行為。其中：房地產開發(fā)經營的主體是房地產開發(fā)企業(yè),，是指以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè),，也稱為房地產開發(fā)商；按照法律規(guī)定必須具備四級資質等級并承攬相應范圍的業(yè)務,。投資周期長,、金額大,、周轉慢,、變現能力差,、風險大,、回報利潤豐厚,。房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營是有區(qū)別的,，房地產開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定,，在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施,、房屋建設的行為。這是《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條第三款明確的定義,。而房地產開發(fā)經營是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設,、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售,、出租商品房的行為,。這是***《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二條明確定義的,。房地產投資時間的長期性,，決定了房地產經營對市場供求變動的不靈活性,。松江區(qū)工商房地產開發(fā)經營服務價格

房地產開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入,，獲取比較大的利潤,。所以,，它們不僅需要從金融機構融資,，而且需要吸收社會資金參與開發(fā),；另一方面,，大量社會資金因為資本的逐利性特點,，也積極地希望進入利潤豐厚,、蓬勃發(fā)展的房地產行業(yè),；還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地,，但是因為缺乏開發(fā)資金和進行房地產開發(fā)的資質,，需要與房地產開發(fā)企業(yè)進行合作開發(fā),。同時,，房地產開發(fā)企業(yè)也希望通過合作開發(fā)的方式降低自身的經營風險,?；谝陨系目陀^需要,，本著共擔風險、共享利潤的原則,，房地產合作開發(fā)經營逐漸成為中國房地產開發(fā)的主流。投資周期長,、金額大,、周轉慢,、變現能力差,、風險大,、回報利潤豐厚,。隨著經濟的不斷發(fā)展和市場經濟體制的不斷完善及市場的不斷開放,，房地產開發(fā)經營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因,。黃浦區(qū)如何房地產開發(fā)經營范圍可行性研究是現代經營管理活動重要環(huán)節(jié)和經營管理重要方法,。

房地產開發(fā)企業(yè)力較弱,，規(guī)模普遍偏小,。計劃經濟時期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè),，他們人員多,、負擔重,，市場競爭力不強,；后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制,、民營性質的企業(yè),，他們組建的時間短,、經驗不足,，綜合實力不強，一些企業(yè)甚至只有一,、兩個低級技術人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術人員或無技術人員，無經營場所,，無資金,，他們*靠搞低層次,、低技術含量的單體項目經營,，開發(fā)的檔次不高,，難以形成規(guī)模,，整體競爭實力弱,，更談不上走出去參與競爭,。房地產開發(fā)的低級企業(yè)過多，人財物配置不合理,，資源浪費,，有限的資金多頭投資，規(guī)模小,，社會,、環(huán)境、經濟效益無法同步實現,。一些地區(qū)低等級資質的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家,，這樣一來，資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇,，甚至助長一些**之風,。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調控的力度不夠。

觀念危機是制約房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙,，這種危機主要表現在以下三個方面：(一)被動的市場意識,。認為用計劃經濟和行政的手段完全可以替代市場經濟的手段，有這種意識的主要來源于**和行政主管部門,；認為市場體制不完善,，開發(fā)企業(yè)雖做好了競爭的準備，卻無競爭的環(huán)境或自身的能力存在缺陷,，等待思想起作用,，怨市場機會、競爭不均等,，信心不足,，怨天尤人，有這種意識的主要來源于開發(fā)企業(yè),。(二)盲目的市場意識,。認為房地產開發(fā)業(yè)只有靠引進外商、外資,，才能帶動房地產開發(fā)業(yè),，乃至經濟、社會的發(fā)展,，“蝴蝶”,、“蒼蠅”來了都是客，只求一個“外”字和規(guī)模的“大”字,，誰都可以搞開發(fā),，誰都能搞好開發(fā)，這種觀念主要來源于地方黨政領導,，他們急于發(fā)展城市建設和經濟,。這觀念危機是制約房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙。

***《關于加強國有土地資產管理的通知》和七部委《關于整頓規(guī)范房地產市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺,，城市規(guī)劃和建設的法規(guī),、政策不斷完善。但城市建設管理部門的管理始終難以到位,，城市規(guī)劃,、土地出讓、房地產開發(fā)項目的審批隨意性強,，貫徹***,、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多，各部門各司其政,，管理配合不融洽,，難以達成共識，實際落實的少,。其成因是各部門本位意識太強,，部門利益太高，認為只要做好自己的小文章就可以了,，缺乏全局觀念,、綜合管理及協(xié)同配合意識。任何經營管理活動都是有風險的,。所謂經營管理風險,，就是經營管理者在經營管理活動中由于受到各種因素的影響，無法實現預期的目標,，從而造成經營管理損失或失敗的情況,。房地產經營管理的特殊性，決定了房地產經營管理具有更大的風險性,。房地產位置的不動性或固定性,，在地域上決定了房地產對市場供求的不可調劑性。上海運營房地產開發(fā)經營咨詢熱線

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房地產開發(fā)和房地產開發(fā)經營是有區(qū)別的,，兩者對主體的資質要求是不同的,，前者不一定要求具有房地產開發(fā)經營資格，如果有國有土使用權的企業(yè)自建房,。而后者就要求具有房地產開發(fā)經營資格,。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產合同糾紛歸屬于房地產開發(fā)經營合同糾紛中,，所以合資,、合作開發(fā)經營房地產合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地產開發(fā)資格,，但實踐中經營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產開發(fā)經營合同糾紛,，而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產開發(fā)經營資格，就是因為沒有把房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營區(qū)別開來,。由于合資,、合作房地產開發(fā)經營合同是屬于房地產經營性質的合同關系，必然涉及到轉讓房地產開發(fā)項目或銷售,、出租商品房的行為。松江區(qū)工商房地產開發(fā)經營服務價格

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